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Immobilienertragssteuer Berechnung – Wie wird die Höhe bemessen?

10. März 2020

Immobilienertragssteuer Berechnung – Wie wird die Höhe bemessen?

Bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) handelt es sich um eine besondere Erhebungsform der Einkommenssteuer, die sich auf die Gewinne von Immobilien- und Grundstückveräußerungen bezieht. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich unbedingt über die finanziellen Aspekte bei einem Kaufvertrag bei Immobilien im Klaren sein, bei dem neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten für den Verkäufer anfallen, wie etwa die Immobilienertragssteuer.

Sind Sie sich bei der Immobilienertragsteuer Berechnung nicht sicher oder haben Sie konkrete Fragen zum Kauf einer Immobilie und den damit verbundenen vertraglichen Regelungen, ist es ratsam einen Rechtsanwalt zu kontaktieren. Ein erfahrener Anwalt im Immobilien- sowie Vertragsrecht berät Sie kompetent zu Ihrem individuellen Problem!

Was ist die Immobilienertragssteuer?

Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) ist vom Verkäufer einer Liegenschaft bzw. von Liegenschaftsanteilen zu tragen. Diese findet jedoch nur in entgeltlichen Veräußerungen Anwendung. Unentgeltliche Übertragungen, wie es bei Schenkungen und Erbschaften der Fall ist, sind von der Immobilienertragssteuer ausgeschlossen.

Die Berechnung wird von einem Notar oder Rechtsanwalt durchgeführt. Dabei wird der Veräußerungsgewinn mit 30 Prozent versteuert. Seit dem 1. April 2012 unterliegen alle Gewinne aus Veräußerungen von Immobilien der unbefristeten Steuerpflicht.

Der Veräußerungsgewinn ist im Steuerrecht die positive Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Dieser ist auf unterschiedliche Art zu ermitteln. Kurz gesagt:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten = Gewinn (davon 30 Prozent)

In der Frage wie nun die Immobilienertragsteuer berechnet wird und auf welche Aspekte hierbei zu achten liegt wohl die Schwierigkeit. In den folgenden Beispielen werden Ihnen die einzelnen Fälle verständlich dargelegt.

Fälle des Neuvermögens

Beim Neuvermögen handelt es sich um Liegenschaften, die mit 30 Prozent des Gewinns besteuert werden. Es betrifft jedoch nur Liegenschaften, die nach dem 31.03.2002 (Sonderfälle: nach 31.03.1997) erworben wurden.

Hierbei muss der Veräußerungsgewinn individuell berechnet werden, indem vom Veräußerungserlös etwaige Anschaffungskosten (samt Anschaffungsnebenkosten) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Von den, aus der Veräußerung resultierenden, Einkünfte sind im weiteren Schritt Aufwendungen, die auf der Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer entfallen, abzuziehen.

Daraus ergeben sich schlussendlich der Veräußerungsgewinn, welcher mit 30 Prozent besteuert wird.

Fälle des Altvermögens

Es handelt sich hierbei um Liegenschaften, die vor dem 31.03.2002 (Sonderfälle: vor 31.03.1997) angeschafft wurden. Die sogenannten Altbestände werden bei einem Verkauf mit 4,2 Prozent vom Kaufpreis besteuert.

Dabei erfolgt die Ermittlung des Veräußerungsgewinns pauschaliert, wobei es hier eine Ausnahme gibt: Liegenschaften, die nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden, werden mit 18 Prozent besteuert.

Wann muss die Immobilienertragsteuer Berechnung erfolgen?

Die Immobilienertragsteuer muss in der Regel gleichzeitig mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer durchgeführt werden. Dieser wird vom zuständigen Vertragserrichter, aufgrund der Angaben des Veräußerers, übernommen und abgeführt.

Wichtig ist dabei, dass Sie dem Vertragserrichter alle notwendigen Informationen übermitteln, wenn es sich bei Ihrer Liegenschaft um ein Neuvermögen handelt. Wenden Sie sich dafür an Ihren Anwalt des Vertrauens, um die Immobilienertragsteuer professionell und kompetent berechnen zu lassen.

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