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Warum Mallorca? Alle Infos zum Immobilienerwerb

19. März 2019

Warum Mallorca? Alle Infos zum Immobilienerwerb

Mallorca, das so viel bedeutet wie “die größere Insel”, liegt im Mittelmeer und ist vielen als die Partyinsel bekannt – doch auf den über 3.600 Quadratkilometern findet man neben traumhaften Stränden, auch viel Altertümliches, wilde Berge bis 1.445 m hoch und Sehenswürdigkeiten aus Natur- und Menschenhand. Damit bietet auch der Immobilienmarkt ein breites Spektrum an verschiedensten Objekten – egal ob Sie mitten im urbanen Palma, an einem der zahlreichen Strände, in einer noblen Villengegend, oder ruhig und abgeschieden in einer Finca am Land wohnen wollen.

Vor allem für Besucher aus dem deutschsprachigen Raum ist Mallorca von Anfang an ein heißer Tipp: Es gibt täglich günstige Direktflüge und es wird gemeinhin gut deutsch gesprochen, was die Hemmschwelle für Neuankömmlinge entsprechend senkt. Als Touristeninsel ist die Infrastruktur allgemein als sehr gut zu bezeichnen: Straßen, Autobahnen, Telekommunikation und Einkaufsmöglichkeiten sind durchgehend vorhanden.

Auch die Sehenswürdigkeiten werden groß geschrieben. In der Hauptstadt Mallorcas findet man die gotische Kathedrale von Palma, das kreisrunde Castell de Bellver – eine Festung 112,6 Meter über dem Meeresspiegel, sowie den Königspalast La Almudaina. Neben der schönen Altstadt finden sich immer wieder Cafés und Tapasbars, die zum Schmausen und Verweilen einladen.

Nord-Westlich findet man eine imposante Gebirgskette, dazwischen kleinere Häfen wie Port de Sóller. Wer gerne einen Ausflug in die Berge machen möchte, der kann im sehr überschaubaren Cala Tuent, in einem wunderbaren Restaurant die Ruhe und das Essen genießen.
An der Ostküste wiederum findet man Berge und Täler, natürliche Strände und zahlreiche Buchten. Die Wallfahrtskirche Sante Salvador in Arta, die Perlenindustrie in Manacor, oder die größte Burganlage der Balearen, Castell de Capdepera, laden zum Staunen, Ansehen und Shoppen ein.

Wer gerne im Getümmel ist, es aber doch edel haben möchte, wird sich in Santa Ponsa sehr wohl fühlen. Weiter westlich in Port d’Andratx findet man den vielleicht schönsten Hafen der Insel, die Umgebung gilt zu recht als eine der beliebtesten Wohngegenden im gehobenen Bereich.

© Photo by Daniel Frank on Unsplash

Die Bestimmungen für den Immobilienerwerb in Spanien

Als Vorab-Informationen vermitteln wir im Folgenden einen kurzen Überblick über die wesentlichen rechtlichen sowie steuerlichen Bestimmungen, die bei einem Immobilienerwerb in Spanien zu beachten sind. Unser Kooperationspartner sowie die mit ihm zusammenarbeitenden Anwaltsbüros (deutschsprachig) können wir Ihnen mit den bei dem Erwerb verbunden Formalitäten behilflich sein. Auch nach Kaufabwicklung stehen wir jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.

Die Erwerbsnebenkosten

Bei dem Erwerb einer Immobilie in Spanien fallen folgende Nebenkosten an:

  1. VAT (IVA): 10%
  2. Grunderwerbssteuer (ITP):
    • 8% bis 400.000 Euro
    • 9% von 400.000 bis 700.000 Euro
    • 10% ab 700.000 Euro
    Die Mehrwertsteuer (neue Objekte) schließt die Grunderwerbssteuer (gebrauchte Objekte) aus; bei neuen Objekten fällt zusätzlich die sog. Stempelsteuer in Höhe von 1,5 % an. Bei Geschäftslokalen und Grundstücken beträgt die Mehrwertsteuer je nach Situation 10% oder 21%.
  3. Notar- und Grundbuchkosten: Für Notare und Eigentumsregister gibt es eine Gebührenordnung, die Gebühren in Abhängigkeit vom Wert und Umfang der Urkunde vorschreibt. Bei einem Kaufpreis von EUR 500.000 betragen die Notar- und Registerkosten ca. EUR 1.000,-.
  4. Anwaltskosten: Die Anwaltskosten bewegen sich in Abhängigkeit von dem Kaufpreis und dem Umfang der Tätigkeit bei ca. 1 % des Kaufpreises.

Das Grundbuch

Das Grundbuch nach mitteleuropäischer Auffassung gibt es in Spanien nicht. Es nennt sich “Registro de la propiedad”, also einfach “Eigentumsregister”. Die Eintragung einer Immobilie ist nicht obligatorisch.

Die Eintragung ins Eigentumsregister geht über die notarielle Beurkundung des Verkaufsgeschäfts. Käufer und Verkäufer schließen bei Einigung normalerweise vorerst einen Options- oder privatwirtschaftlichen Vertrag ab, der bereits verbindlich ist. Im Normalfall wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung bzw. Option von ca. 10 % geleistet. Bei Zahlung der Restsumme gehen Käufer und Verkäufer oder deren bevollmächtigte Vertreter zum Notar und unterzeichnen die “Escritura” (notarielle Besitzurkunde). Danach stellt das Notariat die “Copia simple de la escritura“ aus. Der eigentliche Notarvertrag, die ”Copia autorizada”, geht über Umwege (Finanzamt, Gemeinde) zum Grundbuchregister zur definitiven Eintragung.

Die Baugenehmigung

Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung durch das zuständige Bauamt ist neben dem Bauantrag die Bauplanung eines von der Architektenkammer zugelassenen Architekten. Die Baupläne sind von dem Architekten zunächst bei seiner Architektenkammer zur Genehmigung vorzulegen. Diese Standesorganisation prüft Voraussetzungen und Art der Bebauung. Das Projekt ist anschließend gemeinsam mit dem Bauantrag bei dem zuständigen Bauamt einzureichen.

Die Baufertigstellung

Auch in Spanien gibt es eine behördliche Bauabnahme, die in Form der Erstbewohnbarkeitsbewilligung seitens des Bauamtes ausgestellt wird. Grundlage der Erstbewohnbarkeitsbewilligung ist die Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten.
Abschliessend wird die notariell beurkundete Neubauerklärung ins zuständige Eigentumsregister eingetragen.

Die Baugewährleistungsgarantie

Die Garantiezeit für Häuser und Wohnungen beträgt 1, 3 oder 10 Jahre, je nachdem, welche Bauteile betroffen sind:

  • 1 Jahr für „ästhetische Mängel“ wie Gipsarbeiten, Verputz und Farbanstrich
  • 3 Jahre für Mängel an Installationen
  • 10 Jahre für Mängel an tragenden Bauteilen wie Fundament, tragende Balken und Wände

Die Garantie beginnt mit Abnahme des Bauwerks. Die Sachmängelansprüche verjähren nach 2 Jahren, beginnend mit der Entstehung bzw. nachweisbaren Mitteilung der Baumängel. Bauträger, Bauunternehmer und Archtitekt sind gesetzlich verpflichtet, das Gewährleistungsrisiko durch den Abschluß von Versicherungen für Sachschäden zu gewährleisten.

Zwischenzahlungen nach Bautenstand beim Kaufvertrag mit Bauverpflichtung sind nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft oder einen Versicherungsschein abzusichern.

Diverse wichtige Informationen

Bei Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie ist es notwendig, bei einer Bank in Marbella ein Konto zu eröffnen, das u. a. zur Abbuchung der regelmässig anfallenden Rechnungen dient: Wasser, Strom, Grundsteuer, Telefon, Versicherungsprämien usw.

Kosten, die nach der Grundbucheintragung entstehen (Angaben für eine Investition von ca. EUR 500.000,-):

  • I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) = Grundsteuer: abhängig von der Zone und deren Bodenwert sowie von Immobilienart: ca. EUR 1.000,- / Jahr
  • Städt. Steuer und Müllabfuhr, je nach Zone: ca. EUR 200,- / Jahr
  • Einkommenssteuer (eine Art Eigenmietwert): ca. EUR 750,- / Jahr
  • Vermögenssteuer: geringfügige Steuer mit einem Freibetrag bis 700.000,- € pro Person, d. h. 1.400.000 € für ein gemeinschaftlich erwerbendes Ehepaar ohne weiteres Eigentum in Spanien.
  • Gemeinschaftskosten wie z. B. Beleuchtung, Wasser, Pflege von gemeinsamen Schwimmbad und Gartenanlagen, Gebäudeversicherung: ca. EUR 1.800,- / Jahr

Wir können Ihnen Versicherungen gegen Einbruch-Diebstahl, Feuer, Wasser, Unwetter, Unfall usw. bei leistungsfähigen Gesellschaften organisieren

Hausverwaltung

Wir und unser Kooperationspartner sind auch nach Kaufabschluss noch für Sie da. Somit liegt ein wichtiges Merkmal unserer Dienstleistungen im After-Sales-Bereich. Über unsere Service-Abteilung Hausverwaltung kümmern wir uns um alle möglichen Angelegenheiten des neuen Immobilienbesitzers:

  • Taxiservice zu günstigen Konditionen.
  • Gärtner-, Pool- und Hausmädchenservie.
  • Reparaturdienste.
  • Behördenangelegenheiten.
  • Regelmässige Kontrolle des Objektes usw.

Die Übernahmeformalitäten beanspruchen eine Intensivphase von ca. 1 Monat. Falls erwünscht übernimmt unser Kooperationspartner die in diesem Zusammenhang anfallenden Arbeiten ab dem Zeitpunkt der notariellen Übernahme für Sie kostenlos.
Danach können Sie unserem Partner, falls dies Ihrem Wunsch entspricht, mit der Verwaltung beauftragen. Seine bescheidenen Ansätze sorgen für zufriedene Käuferschaft und sind nicht gewinnorientiert.

Für die Möblierung Ihres Hauses bzw. Wohnung begleitet unser Partner Sie gerne zu verschiedenen Möbelhäusern, die vorteilhafte und reelle Preise anbieten. Zudem arbeiten wir mit mehreren Innenarchitekten zusammen, die je nach Wunsch des Käufers einen Teil oder die gesamte Einrichtung übernehmen.

Sonstiges

Die Grundsteuer und die Müllabfuhr sind jährlich bzw. halbjährlich zu bezahlen. Ein Bankauftrag zu deren Zahlung erleichtert Ihnen die Abwicklung.

Alle Ausländer und Spanier, Resident oder Nicht-Resident, physische oder juristische Person, brauchen für die Abwicklung von Immobilien- oder Geldgeschäften in Spanien eine Ausländer- bzw. Steuernummer (N.I.E./N.I.F.), bei deren Beantragung wir Ihnen gerne behilflich sind.
Gerne bieten wir Ihnen jederzeit unsere Unterstützung bei etwaigen Fragen, Problemen oder Verständigungsschwierigkeiten an.

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